Ticari Gayrimenkul Değerleme: Dükkân, Ofis, İş Yeri

Ticari taşınmazın değeri neye bağlıdır?

Konutta değeri çoğunlukla yapı ve çevre belirler; ticari taşınmazda ise bunlara ek olarak taşınmazın para kazandırma gücü devreye girer. Bu yüzden dükkân, mağaza, ofis ve iş yerinde şu başlıklara bakıyorum: konum ve yaya akışı, cephe ve görünürlük, yapı ve kullanım özellikleri, imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu kaydı ve varsa kısıtlamalar, kira sözleşmesinin koşulları ve kiracının niteliği.

Kira getiren bir taşınmazda sözleşmenin kendisi değerin parçasıdır. Süre, kira artış mekanizması, depozito ve fesih koşulları, alıcı için gelecekteki gelir akışının ne kadar güvenli olduğunu gösterir. Kiracının niteliği de önemlidir; sözleşmeye düzenli uyan, işini sürdürebilen bir kiracı ile sık el değiştiren bir iş yeri aynı değerde sayılamaz.

Genel yöntemler için gayrimenkul değerleme ana rehberime bakabilirsiniz; bu yazı onun ticari taşınmazlara uyarlanmış tamamlayıcısıdır. Aşağıda rakam vermiyorum, çünkü bölgeye ve taşınmaza özgü kira ya da değer rakamlarını doğrulanmış bir kaynakla gösteremem.

Gelir yaklaşımı: kira getiren taşınmaz nasıl değerlenir?

Gelir yaklaşımında taşınmazın sağlayacağı nakit akışı esas alınır. SPK'nın değerleme raporu asgari hususlar belgesi, gelir yaklaşımında nakit akışı türünün seçilmesini ve sermaye maliyeti, risk primi, risksiz faiz ve büyüme oranı gibi girdilerin kaynağının ve hesap yönteminin belirtilmesini ister. Belge gayrimenkul dışı varlıklar için hazırlanmıştır; ben onu yalnızca yöntemin mantığını anlatmak için kullanıyorum.

Mantık şudur: önce taşınmazdan beklenen kira geliri tahmin edilir, işletme ve vergi giderleri ile boşluk riski gözetilir, sonra bu gelir akışı risk ve zaman değerini yansıtan bir oranla bugüne indirgenir. Hangi oranın seçildiği sonucu doğrudan etkiler; bu nedenle iyi bir raporda girdilerin gerekçesi gösterilir. Buradaki yöntem tarif edilmiştir, ancak ben rakam vermiyorum, çünkü uydurma bir oran ya da getiri sunmam yanıltıcı olur.

Resmî veri konusunda bir sınırlamayı da belirtmem gerekir: TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi yalnızca konut kirasını ölçer; veri kaynağı konut değerleme raporlarındaki kira değerleridir. İş yeri kirası için TCMB'nin yayımladığı bir endeksi bu çalışmada bulamadım. İş yeri kirasında emsal, aynı bölgedeki gerçekleşmiş sözleşmelerden gelmelidir. Konut tarafındaki hesabı kira getirisi ve amortisman hesabı yazımda anlattım.

Resmî veri

İş yeri kirası: Türk Borçlar Kanunu ne diyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 339. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz.

Kira artışı için 344. maddenin birinci fıkrası, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu söyler. Anlaşma yoksa hâkim aynı sınırı geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirler. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelini, taraflar anlaşsa da anlaşmasa da hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun belirler. Kira yabancı parayla kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. madde saklıdır.

Depozito için 342. madde, kiracıya getirilen güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını, para olarak verilecekse kiracının bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatıracağını belirtir.

Süre bakımından 347. maddeye göre belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. 348. madde fesih bildiriminin yazılı olmasını ister. İhtiyaç sebebiyle sona erdirme (md 350) ve kiralananı sonradan edinenin sona erdirmesi (md 351) dava yoluyla ve belirli süreler içinde olur. Ayrıntılı süreç için kiralama süreci ve kira sözleşmesi yazıma bakabilirsiniz.

Resmî veri

KDV, stopaj ve emlak vergisi

KDV Kanunu'nun 17/4-d maddesine göre iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması KDV'den istisnadır; dolayısıyla işletmeye dahil bir gayrimenkulün kiraya verilmesi bu istisnanın dışında kalır. İş yeri kirasında KDV durumu, kiraya verenin durumuna göre değişir. KDV genel oranı 07.07.2023 tarihli 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile %18'den %20'ye çıkarıldı (yürürlük 10.07.2023); güncel oranı tarihli bir GİB kaynağıyla teyit edemediğim için yalnızca bu bilgiyi veriyorum ve güncel oranı mali müşavirinizden öğrenmenizi öneririm.

Gelir vergisi tarafında, GVK md 94 kapsamındaki kiracılar iş yeri kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapar; peşin ödenen kira üzerinden de kesinti yapılır. Kiracı basit usulde vergilenen bir mükellefse kesinti yapılmaz. GİB'in 2026 rehberine göre tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı için beyanname verme sınırı 2025 takvim yılı için 330.000 TL, 2026 takvim yılı için 400.000 TL'dir.

Emlak Vergisi Kanunu'nun 8. maddesine göre bina vergisi oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda (iş yeri, dükkân ve ofis dahil) binde ikidir. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır; diğer binada binde 4 olur. Cumhurbaşkanı oranları yarısına kadar indirmeye ya da üç katına kadar artırmaya yetkilidir; bu yüzden belirli bir ilçede fiilen uygulanan oranı ilgili belediyeden ayrıca teyit etmenizi isterim.