Kira Getirisi ve Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır? (2026)

Brüt ve net kira getirisi nasıl hesaplanır?

Bir taşınmazın kira getirisini ölçmek için önce neyi neye böldüğünüzü netleştirmeniz gerekir. Dört temel formülü şöyle özetliyorum.

• Brüt getiri = yıllık brüt kira / satın alma bedeli
• Net getiri = (yıllık brüt kira - giderler - boş kalma kaybı - vergi) / (bedel + alım masrafları)
• Amortisman süresi = fiyat / yıllık kira
• Reel değişim = (1 + nominal değişim) / (1 + TÜFE) - 1

Resmî veri

Hangi giderler net getiriyi düşürür?

Net getiriyi doğru hesaplamak için kira gelirinden düşebilecek kalemleri bilmeniz gerekir. Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) Şubat 2026 tarihli Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi'ne göre gerçek gider yönteminde, kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, gayrimenkulün önemiyle orantılı idare giderleri, sigorta, emlak vergisi dahil vergi, resim, harç ve şerefiyeler, amortisman ile onarım, bakım ve idame giderleri indirilebilir.

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için, iktisap yılından itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i de gider olarak düşülebilir; 2021 öncesinde edinilen konutlarda bu indirim yoktur. Konutlar hariç mal ve haklar için borç faizleri de, 7566 sayılı Kanunla 01.01.2025 tarihinde başlayan dönemlerden itibaren indirim kapsamındadır.

Götürü gider yöntemini seçerseniz hasılatın %15'i indirilir. İstisnadan yararlanıyorsanız bu oran, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutara uygulanır. Yöntem tüm taşınmazlar için birlikte seçilir ve götürü gideri seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Bu nedenle seçimi yapmadan önce kendi gider yapınızı hesaplamanızı isterim.

Boş kalma ve alım masrafları

Net getiri hesabında sık atlanan iki kalem vardır. Birincisi boş kalma kaybıdır: kiracı değişiminde ya da sezonluk kullanımda mülkün kira getirmediği ayları yıllık gelirden düşmeniz gerekir. İkincisi alım masraflarıdır: tapu harcı ve diğer giderler paydaya eklenir. Güncel oranlar için tapu masrafları rehberime bakabilirsiniz.

Boş kalma süresi için herkese uyan tek bir rakam vermiyorum; çünkü bu, mülkün türüne, konumuna ve kiralama biçimine göre değişir. Kendi senaryonuzda bir ya da iki aylık boşluğu varsayımsal olarak denemek, hesabı gerçeğe yaklaştırır.

Resmî veri

TCMB endeksleri: fiyat mı, kira mı daha hızlı arttı?

TCMB'nin Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi raporuna göre Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi (KFE, 2023=100) 239,4 olmuş; bir önceki aya göre %1,2, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal %22,3 artmış, TÜFE ile düzeltilmiş reel değeri %5,7 azalmıştır. Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE, 2023=100) ise 342,9 olmuş; aylık %2,1, yıllık nominal %26,6 artmış, reel olarak %2,4 azalmıştır. Yani yeni kiralar konut fiyatlarından hızlı artmıştır.

Antalya, Burdur ve Isparta'yı kapsayan TR61 bölgesinde KFE yıllık değişimi %20,0, YKKE yıllık değişimi %23,6'dır. Kira artışı fiyat artışından 3,6 puan yüksektir (fark benim hesabımdır). TCMB raporunda en yüksek KFE artışı İstanbul'da (%26,8), en düşüğü Edirne-Kırklareli-Tekirdağ bölgesinde (%15,3) görünür; YKKE'de en yüksek İstanbul (%35,5), en düşük aynı bölge (%18,8) olmuştur.

Resmî veri

Reel değer: enflasyondan arındırınca ne görünüyor?

Nominal artış, alım gücü hakkında yeterli bilgi vermez. TÜİK'in açıkladığı Eylül 2026 TÜFE verisine göre yıllık enflasyon %29,73'tür (aktaran alomaliye.com). TCMB'nin Türkiye için yayımladığı reel değerler bu hesapla uyumludur: 1,266 / 1,2973 - 1 yaklaşık -%2,4 eder.

TCMB, TR61 için reel değer yayımlamıyor. Aynı formülü benim uygulamamla TR61'de KFE için yaklaşık -%7,5, YKKE için yaklaşık -%4,7 çıkıyor. Bunlar TCMB'nin değil, benim hesabımdır ve yalnızca yön gösterir. Ekim 2026'da TÜFE yıllık %29,77 olmuştur.

Örnek varsayım: 5.000.000 TL'lik konut

Aşağıdaki hesap bir piyasa verisi değildir; yalnızca formülleri göstermek için kullandığım bir örnek varsayımdır. Fiyatın 5.000.000 TL, aylık kiranın 25.000 TL olduğunu düşünelim. Yıllık brüt kira 300.000 TL, brüt getiri %6,0, brüt amortisman süresi yaklaşık 16,7 yıldır.

Şimdi yılda 30.000 TL gider ve bir aylık (25.000 TL) boşluk varsayalım. Net kira 245.000 TL olur; net getiri %4,9, amortisman süresi yaklaşık 20,4 yıla çıkar. Bu rakamlara henüz vergi ve alım masrafları dahil değildir. Kendi mülkünüzde bu varsayımların yerine gerçek kira teklifini, gerçek aidatı ve gerçek emlak vergisini koymanızı öneririm.

Resmî veri

Vergi hesaba nasıl girer? Aynı örnekte 2026 istisnası

GİB rehberine göre konut kira gelirinde gelir vergisi istisnası 2025 gelirleri için 47.000 TL, 2026 takvim yılı için 58.000 TL'dir. İstisna, birden fazla konutun toplam kira gelirine bir kez uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyana mecbur olanlar ile gelirlerinin toplamı belirli sınırı aşanlar (2025 için 1.200.000 TL) istisnadan yararlanamaz.

Örnekteki 300.000 TL'lik brüt kira için götürü gider yöntemini seçtiğimizi varsayalım: (300.000 - 58.000) x 0,85 = 205.700 TL matrah çıkar. 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlenen 2026 tarifesinde (Resmî Gazete, 31.12.2025, sayı 33124, 5. mükerrer; ücret dışı gelirler) 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20 uygulanır. Hesap: 190.000 x %15 = 28.500 TL, kalan 15.700 TL x %20 = 3.140 TL; toplam 31.640 TL. Bu tutar, başka geliriniz olmadığı ve istisna şartlarını sağladığınız varsayımına dayanır; götürü gider seçildiği için gerçek giderler ayrıca düşülmez, dolayısıyla bu iki hesabı aynı anda uygulamayın.

Beyan sınırları da farklıdır: tevkifata tabi işyeri kirasında brüt sınır 2026 için 400.000 TL, kesintiye ve istisnaya konu olmayan kira gelirinde 22.000 TL'dir. Kira tahsilatlarının banka veya PTT belgesiyle tevsik edilmesi de zorunludur (328 Seri No.lu GVGT). Beyan ve kira sözleşmesi tarafı için kiralama süreci rehberime de göz atabilirsiniz.