Kira Sözleşmesi: Kira Artışı, Depozito ve Tahliye Kuralları

Resmî veri

Kira artışının sınırı nedir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 344'e göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kural bir yıldan uzun sözleşmelere de uygulanır. Taraflar anlaşamazsa bedeli hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler. Bu ölçüt, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle ÜFE'den TÜFE'ye çevrilmiştir.

TÜİK'in Ekim 2026 verisine göre (aktaran alomaliye.com) on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi %31,23'tür. Bu oran, TBK md. 344 ile TÜİK verisinin birleştirilmesiyle Kasım 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiraları için üst sınırdır; Ekim yenilemeleri için oran %31,49 idi. Sözleşmenin yenilendiği aya uygun oranı kullanmanız gerekir.

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelini, anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun belirler (md. 344/3). Yabancı para kiralarda, ilgili mevzuat saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez.

Piyasa karşılaştırması için TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi'ne bakabilirsiniz: Eylül 2026'da yeni kiralar Türkiye'de yıllık nominal %26,6, TR61'de (Antalya, Burdur, Isparta) %23,6 artmıştır. Bu endeks yeni sözleşmeleri ölçer; mevcut sözleşmelerdeki artışın yasal sınırı ayrıdır.

Resmî veri

Kira tespit davası ne zaman açılır?

TBK md. 345'e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren bağlayıcıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir ve bedel yeni dönem başından geçerli olur.

Bu süreler hak kaybına yol açabileceğinden, takvim tarihlerini sözleşme tarihinize göre kontrol etmeniz ve gerekirse bir avukata danışmanız önemlidir.

Resmî veri

Depozito ve kiracı aleyhine hükümler

TBK md. 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para, kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava ya da takip açtığını bankaya yazılı bildirmezse banka kiracının isteğiyle güvenceyi iade eder.

Kanun kiracıyı birkaç noktada ayrıca korur:

• Md. 340: kirayla bağlantılı, kullanımla doğrudan ilişkisi olmayan borç doğuran sözleşme geçersizdir.
• Md. 343: kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
• Md. 346: kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olması anlaşmaları geçersizdir.
• Md. 354: dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.
• Md. 349: aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.

Resmî veri

Sözleşme nasıl uzar, nasıl sona erer, kim tahliye ettirebilir?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (md. 347). On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır (md. 348).

Tahliye halleri ve süreleri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Md. 355'e göre gereksinim için boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl eski kiracısından başkasına kiralanamaz.

Resmî veri

Tarafların yükümlülükleri ve sözleşmede bulunması gerekenler

Kanuna göre aksi kararlaştırılmamışsa ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir; giderlere katlanan taraf, istem üzerine belge örneğini vermek zorundadır (md. 341). Kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir (md. 321); kira ilişkisi ve konut ya da çatılı işyerinde alt kira ile kullanım hakkı devri için de yazılı rıza gerekir (md. 322/2 ve 323). Konut ve çatılı işyeri hükümleri, niteliği gereği geçici kullanıma özgü, altı ay ve daha kısa süreli kiralarda uygulanmaz; kamu kurumlarının kiralarına ise uygulanır (md. 339).

Bu çerçevede sözleşmenizde şunların açıkça yazılı olmasını öneririm:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri ile taşınmazın adresi, tapudaki niteliği
• Kira süresi, başlangıç tarihi ve aylık kira bedeli
• Kira artış hükmü ve bu hükmün TBK md. 344 sınırını aşmaması
• Depozito tutarı (en çok üç aylık kira) ve vadeli hesapta tutulması
• Aidat, ortak gider ve fatura sorumluluğu
• Tadilat, alt kira ve devir için yazılı rıza şartı
• Ödeme yöntemi: banka ya da PTT

Resmî veri

Kira geliri vergisi ve damga vergisi

GİB'in Şubat 2026 tarihli rehberine göre konut kira gelirinde 2026 için istisna tutarı 58.000 TL'dir (2025: 47.000 TL). İstisna tutarının altında kalan konut kira geliri için beyanname verilmez. Götürü gider %15'tir ve istisna düşüldükten sonra uygulanır. Tevkifata tabi işyeri kirasında beyan sınırı 2026 için 400.000 TL'dir (2025: 330.000 TL). Kira bedelinin ödenmesi ve tahsili banka veya PTT belgesiyle tevsik edilmek zorundadır (328 Seri No.lu GVGT). 2026 gelirleri ücret dışı gelir vergisi tarifesi 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35, üzeri %40'tır (332 Seri No.lu GVGT, Resmî Gazete 31.12.2025). Ayrıntılı hesap için kira getirisi hesabı yazıma bakabilirsiniz.

Kira sözleşmeleri ayrıca damga vergisine tabidir. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu (1) sayılı tabloya göre kira mukavelenameleri için uygulanan oran binde 1,89'dur (kanunla getirilen oran binde 1,5). Matrah aylık kira değil, sözleşme süresince toplam kira bedelidir. Yalnızca örnek olarak: aylık 25.000 TL x 12 ay = 300.000 TL x binde 1,89 = 567 TL. Bu hesap benim örneğimdir. Kefilli sözleşmelerin oranını kesin kaynakla doğrulamadığım için burada vermiyorum.