Antalya’da Mülk Alırken Tapu Öncesi Kontrol: Adım Adım Rehber

Kısa yanıt: Tapuya gitmeden önce altı kontrol

Antalya’da konut ya da başka bir taşınmaz alırken tapu müdürlüğüne gitmeden önce şu altı başlığı kapatmanızı öneririm: tapu kaydı ve takyidatlar, yapı kullanma izni, DASK, enerji kimlik belgesi, ödeme yöntemi ve masraflar. Bunların her biri mevzuatta ayrı bir dayanağa sahip ve her biri imza gününde karşınıza çıkabilir.

Bu rehberdeki bilgilerin tamamı mevzuat metinlerine ve kurumların yayınlarına dayanıyor; kaynakları yazının sonunda bulabilirsiniz. Yazı genel bilgi niteliğindedir. Belirli bir taşınmaz için son kararı vermeden önce bir avukattan hukuki görüş almanızı, vergi sonuçları için de mali müşavirle görüşmenizi öneririm.

• Tapu kaydı ve takyidatlar: malik kim, payı ne, kayıtta hangi şerh, haciz veya ipotek var?
• Yapı kullanma izni (iskân): yapı yasal olarak kullanılabilir durumda mı?
• Zorunlu deprem sigortası (DASK): alıcı adına geçerli poliçe hazır mı?
• Enerji kimlik belgesi: satıcıdan suretini aldınız mı?
• Ödeme yöntemi: tapuda güvenli ödeme sistemi bu işlemde zorunlu mu, değilse bedeli nasıl ödeyeceksiniz?
• Masraflar: harç ve işlem ücretini önceden hesapladınız mı?

Sözleşme ve kapora: Resmî şekil olmadan taşınmaz satışı geçerli olmaz

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu, adi yazılı bir kâğıt üzerinden kapora alıp vermenin tek başına mülkiyeti devretmediği anlamına gelir.

Kaporanın hukuki niteliği de önemli. Kanunun 177. maddesi, sözleşme yapılırken verilen paranın cayma parası değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayıldığını söyler; aksine bir sözleşme ya da yerel âdet yoksa bağlanma parası esas alacaktan düşülür. Cayma parası açıkça kararlaştırılmışsa 178. madde devreye girer: parayı veren cayarsa verdiğini bırakır, parayı alan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Önerim şu: kapora vermeden önce paranın bağlanma parası mı, cayma parası mı olduğunu yazılı hale getirin ve makbuzda bunu açıkça belirtin. Ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebildiğini, şerh verildiğinde bu hakkın o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebildiğini düzenliyor. Süreç uzayacaksa bu şerh seçeneğini avukatınızla konuşun.

Tapu kaydı ve takyidatlar: Kayıtta ne görmelisiniz?

İlk bakacağınız yer tapu kaydı. Orada malikin kim olduğunu, payını ve takyidat bölümündeki kayıtları görürsünüz. Tapu kaydının güncel örneğini resmî kanallardan almanızı öneririm. Bu yazıda e-Devlet ya da Web Tapu ekranlarının adımlarını anlatmıyorum, çünkü bu adımları güncel bir resmî kaynaktan doğrulamadım; kanalı seçtikten sonra ekrandaki yönlendirmeyi ya da tapu müdürlüğünü esas alın.

Takyidat, taşınmaz üzerindeki kısıtlama ve şerhlerin genel adı. Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesine göre çekişmeli hakları koruyan mahkeme kararları, haciz, iflas kararı ya da konkordato ile verilen süre, aile yurdu kurulması ve artmirasçı atanması gibi tasarruf yetkisini kısıtlayan durumlar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım gibi haklar da 1009. madde kapsamında şerh edilebilir. İpotek de kayıtta görebileceğiniz bir takyidattır; ipotekli bir taşınmaz alacaksanız ipoteğin devirden önce nasıl kaldırılacağını ya da nasıl devralınacağını ilgili bankayla netleştirin.

Kanun, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişiyi korur (md. 1023). Buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (md. 1024). Ben bunu, tapu kaydını ve taşınmazı özenle incelemenin gerekçesi olarak okuyorum: neyi bilmeniz gerektiği, yalnızca neyi bildiğinizden ibaret olmayabilir.

Resmî veri

Yapı kullanma izni (iskân) ve enerji kimlik belgesi

İmar Kanunu’nun 30. maddesine göre yapı tamamen bittiğinde, kısmen kullanılabilecek kısımlar tamamlandığında ise bu kısımlar için, ruhsatı veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması mecburidir. Müracaat en geç otuz gün içinde sonuçlandırılmak zorundadır; süre sonunda cevap verilmezse kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Kanunun 31. maddesi ise kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalanılamayacağını söyler; izin alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanır.

Bu nedenle iskân belgesini satıcıdan istemenizi ve belgenin aldığınız bağımsız bölümü kapsayıp kapsamadığına bakmanızı öneririm. İskânsız bir yapının fiyatı cazip görünebilir; ancak hizmet alamama ihtimalini fiyatın karşılığı olarak görmek size düşer.

Enerji kimlik belgesi için dayanak Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 25. maddesi: binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme işlemlerinde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır ve satış ya da kiraya verme safhasında mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir (md. 25/15). Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 14. maddesi de emlak işletmesi ilanlarında varsa enerji kimlik bilgilerinin yer almasını istiyor. Belgenin suretini devir gününden önce talep edin.

Resmî veri

DASK: 5 Eylül 2026 ve sonrasındaki satışlarda kural

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 10. maddesine göre tapuya kayıtlı özel mülkiyete tâbi taşınmazlarda mesken olarak inşa edilmiş binalar, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve bu binalar içinde ticarethane, büro ve benzeri amaçla kullanılan bağımsız bölümler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Aynı kanunun 11. maddesi gereği tapu müdürlükleri, maliklerin talebine bağlı tescil işlemlerini zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz.

DASK’ın sıkça sorulan sorular sayfasına (14.11.2026’da okudum) göre 5 Eylül 2026 ve sonrasındaki satışlarda satıcının poliçesi tapu işleminin yapıldığı gün sona eriyor. Alıcının tapu işleminden önce kendi adına zorunlu deprem sigortası yaptırmış olması gerekiyor ve tapuda alıcı adına geçerli poliçe bulunup bulunmadığı kontrol ediliyor. DASK bu kuralın satışın tapu müdürlüğünde ya da noterde yapılmasına göre değişmediğini belirtiyor. Poliçe süresi bir yıldır.

Pratik sonuç: imza gününden önce alıcı adına poliçeyi hazır tutun. Satıcının poliçesine güvenmeyin; 05.09.2026 sonrası işlemlerde o poliçe devir gününde sona eriyor.

Resmî veri

Tapuda güvenli ödeme sistemi ve ödeme sistemi geçişi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in ek 1. maddesine göre taşınmaz satışında bedelin bir kısmı veya tamamı nakit, havale, EFT veya Bakanlıkça belirlenen diğer yöntemlerle ödenecekse, bedel taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenir. Banka veya finansman şirketi kredisiyle karşılanan kısım dışındaki ödemeler için sistem kullanılır. Her işlemde kullanım bedeli alınır ve bu bedel satıcıya aktarılan bedelden mahsup edilir. Sistemi kurmak ve işletmek üzere Bakanlıkça bir entegratör yetkilendirilir.

Ek madde 29.04.2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete ile yürürlüğe girdi; 5. fıkrası 01.10.2026 tarihli ve 33387 sayılı Resmî Gazete ile değiştirildi. Geçiş hükmüne (geçici madde 1/10) göre 01.12.2026 tarihine kadar yapılacak taşınmaz satışlarında ödeme sisteminin kullanılması zorunlu değil. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkili. Metni 14.11.2026’da okudum; bir uzatma kararı verilip verilmediğini ayrıca doğrulayamadım.

Bu yüzden tapu randevunuzdan önce, işlemin tarihine göre sistemin zorunlu olup olmadığını Ticaret Bakanlığı’ndan ya da tapu müdürlüğünden teyit etmenizi öneririm. 01.12.2026 sonrasında işlem yapacaksanız, nakit, havale ya da EFT ile ödeyeceğiniz kısmın sistem üzerinden yapılacağını ve kullanım bedelinin satıcıya aktarılan tutardan düşüleceğini hesaba katın.

Resmî veri

Devir günü: Harç, işlem ücreti ve belgeler

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bilgilendirmesine göre tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Beyan edilen bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden azsa harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Harcı vergi dairelerinden, anlaşmalı banka şubelerinden ya da Dijital Vergi Dairesi’nden ödeyebilirsiniz. Ayrıntılı vergi ve masraf hesabını tapu masrafları rehberimde ele aldım.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2026 tarife cetveline göre (1.1.2026’dan itibaren geçerli) tapu işlemlerinde işlem ücreti, yöresel katsayının göstergeyle çarpımıdır. Gösterge 2.227,00 TL, ilave gösterge 307,00 TL. Suret olarak verilen tapu senedi ve ipotek belgesi için belge başına 128,00 TL alınır. Yöresel katsayıyı doğrulayamadığım için Antalya’da ödeyeceğiniz işlem ücretini TL olarak yazmıyorum; tutarı tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

Randevu usulünü ve imza günü için istenen belgelerin güncel listesini bu yazıda vermiyorum; bu bilgileri güncel resmî kaynaktan doğrulamadım. Randevu almadan önce tapu müdürlüğünden belge listesini teyit etmenizi öneririm.

Resmî veri

Kontrol listesi özeti

Aşağıdaki tablo, yukarıda anlattığım adımları dayanaklarıyla özetliyor. Tablodaki ödeme sistemi satırı 14.11.2026 itibarıyla okuduğum metne dayanıyor.