2026 Tapu Masrafları ve Vergiler: Harç, Emlak Vergisi, KDV

Resmî veri

Kısa yanıt: 2026’da hangi kalemleri ödersiniz?

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bilgilendirmesine göre tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 (%2) oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Toplamda bu %4 eder. Beyan edilen bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden azsa harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Harcın dışında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1.1.2026’dan itibaren geçerli tarife cetvelindeki işlem ücreti de ödenir. Elde tutma sürecindeki emlak vergisi, satışta değer artışı kazancı ve ticari satışlarda KDV ise ayrı başlıklardır. Bu yazıda her kalemi dayanağıyla, 14.11.2026 itibarıyla okuduğum kaynaklara göre özetliyorum.

Bu yazı genel bilgidir. Belirli bir taşınmaz için vergi sonucunu mali müşavirinizle, hukuki sonucunu avukatınızla netleştirmenizi öneririm.

Resmî veri

Tapu harcı ve düşük bedel gösterme

Harç, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Harcı vergi dairelerinden, anlaşmalı banka şubelerinden ya da Dijital Vergi Dairesi’nden ödeyebilirsiniz. İlgili GİB belgesi tarihsiz; 14.11.2026’da erişip okudum.

Düşük bedel göstererek harçtan tasarruf edilemez: beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden azsa harç zaten emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı ya da emlak vergisi değerinden düşük bedel üzerinden harç ödendiği tespit edilirse eksik ödenen harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte alıcıdan ve satıcıdan alınır. Harç ziyaına yol açan mükellefler kendiliğinden bildirimde Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesindeki pişmanlık hükümlerinden yararlanabilir.

Bu konuyu sık yapılan hatalar yazımda ayrıca ele aldım.

Resmî veri

TKGM 2026 döner sermaye ücretleri

TKGM’nin 2026 yılı döner sermaye ücretleri tarife cetveli 1.1.2026’dan itibaren geçerli (duyuru 31.12.2025). Tapu işlemlerinde işlem ücreti, yöresel katsayının göstergeyle çarpımıdır. Gösterge 2.227,00 TL, ilave gösterge 307,00 TL; tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor.

İşlem ücreti yöresel katsayıya bağlı olduğundan, Antalya için tek bir TL tutarı yazmıyorum. Yöresel katsayıyı doğrulayamadım; ödeyeceğiniz tutarı tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

Tablodaki diğer kalemler katsayıya bağlı değil, maktu tutarlardır. Yabancıların taraf olduğu devir işlemlerindeki ek ücret için yabancılara konut satışı rehberime da bakabilirsiniz.

Resmî veri

Emlak vergisi oranları ve ödeme zamanı

Emlak Vergisi Kanunu’nun 8. ve 18. maddelerine göre bina vergisi meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2; arazi vergisi binde 1, arsalarda binde 3’tür. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanun’un uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda yüzde 100 artırımla uygulanır. Taşınmazınızın bu kapsamda olup olmadığını bağlı olduğu belediyeden doğrulamanızı öneririm.

Vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayı içinde (md. 30). Maliye Bakanlığı ödeme aylarını bölgelere göre değiştirebilir. Bu yazının tarihi 14.11.2026 olduğundan ikinci taksit dönemindeyiz.

2026 vergi yılı için geçici 23. madde, 2026 bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 vergi değerlerinin iki katını geçemeyeceğini düzenler (madde, 4.12.2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla değiştirildi). Emlak vergi değeri esas alınarak uygulanan harç ve diğer mali yükümlülüklerde de bu madde uyarınca belirlenen değerler dikkate alınır.

Resmî veri

Değerli konut vergisi: 2026 eşiği ve oranları

Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesine göre mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL’nin üzerindeyse değerli konut vergisine tabidir. Tutar, 31.12.2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile 1.1.2026’dan itibaren uygulanmak üzere belirlendi. Paylı ve elbirliği mülkiyette matrahın hesabında taşınmazın toplam değeri esas alınır.

Çoğu konut bu eşiğin altında kalır; eşiği aşan lüks bir konut alıyorsanız vergi değerini belediyenizden ve mali müşavirinizden kontrol etmenizi öneririm.

Resmî veri

Satış kazancı: Beş yıl kuralı ve istisna tutarı

GİB’in Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi’ne (2025 gelirleri için 2026 rehberi) göre gerçek kişilerce bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin (konut, arsa gibi) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancı için istisna tutarı 2025 takvim yılı için 120.000 TL, 2026 takvim yılı için 150.000 TL’dir. Rehberdeki örneğe göre 2025’te elden çıkarılan gayrimenkulün kazancı 2026 Mart’ında yıllık beyannameyle beyan edilir ve Mart ile Temmuz 2026’da iki eşit taksitle ödenir.

Vergi tutarını belirleyen gelir vergisi tarifesini ve bedelin nasıl hesaplanacağını bu yazıda hesaplamıyorum; tek tek durumlar için mali müşavirinizle çalışmanızı öneririm.

Resmî veri

Konut teslimlerinde KDV

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesine göre KDV; ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerde doğar. Bu yüzden KDV, gerçek kişinin faaliyet dışı konut satışında değil, ticari faaliyet kapsamındaki (örneğin müteahhit) tesliminde konu olur.

GİB’in Güncel KDV Oranları belgesine göre genel oran %20, (I) sayılı liste %1, (II) sayılı liste %10’dur (7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 10.07.2023’ten geçerli). (II) sayılı listede konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı ve arsa ve arazi teslimleri bulunur (5359 sayılı Karar, 01.04.2022’den itibaren); listede yer almayan kısım için genel oran uygulanır. 01.04.2022 öncesinde yapı ruhsatı alınmış projelerdeki konutlarda eski hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

GİB belgesinde 10.07.2023 sonrası konut kalemi değişikliği görünmüyor; ancak 2026’da yeni bir karar çıkıp çıkmadığını Resmî Gazete’den ayrıca doğrulamadım. Satın almadan önce güncel oranı müteahhitten ve mali müşavirinizden teyit edin.