Antalya'da Yabancılara Konut Satışı: Koşullar ve Eşikler

Resmî veri

Yabancılar Antalya'da konut alabilir mi, hangi sınırlarla?

Kısa cevap evet, ancak sınırsız değil. Tapu Kanunu md. 35'e göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Madde metni 6302 sayılı Kanunla (3/5/2012) değiştirilmiştir. Bu bilgiyi Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki birleştirilmiş metinden, 14.11.2026 tarihinde erişerek aktarıyorum.

Üç ayrı kapıyı birbirinden ayırmanızı isterim. Birincisi, taşınmaz edinme hakkının kendisi ve yasal sınırları. İkincisi, vatandaşlık için aranan değer eşiği. Üçüncüsü, ikamet izni için aranan değer eşiği. Üçünün şartları, belgeleri ve tutarları farklıdır. Aynı daireyi alırken üçünü birden hedeflemek, alıcının işini zorlaştıran en yaygın karışıklıklardan biridir.

Bu yazıda yalnızca resmî metinlerle doğrulanan bilgileri veriyorum. Fiyat, getiri ya da değer artışı tahmini içermez. Belirli bir taşınmaz için son kararı vermeden önce bir avukata ya da ilgili uzmana danışmanızı öneririm.

Resmî veri

Tapu Kanunu md. 35: edinim sınırları ve tasfiye riski

Aynı madde, yabancının edinebileceği alanı iki ölçüyle sınırlar. Edinilen alan ilçe özel mülkiyet yüzölçümünün %10'unu geçemez. Kişi başına ülke genelinde üst sınır 30 hektardır. Cumhurbaşkanı kişi başına miktarı iki katına kadar artırabilir. Bir konut alıcısı için bu sınırlar çoğu zaman sorun çıkarmaz, ama arsa ya da arazi alımında devreye girer.

Madde ayrıca Cumhurbaşkanına geniş bir yetki verir. Ülke menfaati gerektiğinde yabancıların taşınmaz edinimini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir. Yani kurallar kalıcı değildir. İşlem öncesinde güncel durumu tapu müdürlüğünden teyit ettirmeniz gerekir.

Yapısız taşınmazlarda ek bir yükümlülük var. Yabancı, satın aldığı yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Maddeye aykırı edinilen, amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresinde başvurulmayan veya projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir. Birinci fıkra sınırlamaları dışında miras yoluyla edinilenler de bu kapsamdadır.

Resmî veri

Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri

Md. 35'e göre askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi ve stratejik bölge koordinatları Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Tapu işlemleri bu verilere göre yürütülür. Dolayısıyla bir taşınmazın bu kapsamda olup olmadığı, ilan ya da broşürden değil tapu müdürlüğü kayıtlarından anlaşılır.

Md. 36'ya da değinmem gerekir, çünkü sıkça karıştırılıyor. Bu madde Türkiye'de kurulu, yabancı payı %50 ve üzeri şirketleri kapsar. Bu şirketlerin söz konusu bölgelerdeki edinimi, askeri bölgelerde Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin iznine tabidir. 2565 sayılı Kanun saklıdır. Md. 36 yabancı sermayeli Türk şirketleri içindir, yabancı gerçek kişiler için değildir.

Resmî veri

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık: 400.000 dolar eşiği

Vatandaşlık Yönetmeliği md. 20/2-b uyarınca istisnai vatandaşlık yollarından biri, en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı dövizle taşınmaz satın almaktır. Taşınmaz, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olmalı veya üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı olmalıdır. Tapu kaydına 3 yıl satılmaz şerhi konur. Bir diğer biçimde, 400.000 ABD Doları peşin yatırılır ve 3 yıl devir ya da terkin yapılmayacağı taahhüdünü içeren şerhli noter satış vaadi sözleşmesi düzenlenir. Tutar, 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (13/5/2022) ile 250.000'den 400.000'e çıkarılmıştır. Arsa tanımı 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (12/12/2023) ile değişmiştir.

TKGM'nin 2024/4 sayılı Genelgesi tutarın nasıl doğrulandığını anlatır. Aranan tutar 12.01.2017 ile 18.09.2018 arasındaki edinimlerde 1.000.000 ABD Doları, 19.09.2018 ve sonrasında 400.000 ABD Dolarıdır. Tutar, TADEBİS üzerinden GEDAŞ değerleme raporuna dayalı Tutar Tespit Belgesi ile doğrulanır. Bu belge ile vatandaşlık işlemi arasındaki süre 6 ayı geçemez. Kamu kurumları ve GYO işlemleri belgeden muaftır. Genelge değişiklikleri 09.12.2024'te yürürlüğe girmiştir.

Pratik sonuç şudur. Vatandaşlık amacınız varsa değerleme raporu ve Tutar Tespit Belgesi sürecin ayrılmaz parçasıdır, süreyi baştan hesaplamanız gerekir. Alt tablo iki yolu yan yana gösteriyor.

Resmî veri

Konut yoluyla ikamet izni ve 200 bin dolar eşiği

6458 sayılı Kanun md. 31/1-b, Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebileceğini söyler. Md. 31/2'ye göre izin her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilir. Md. 31/6 ise dayanak taşınmazın niteliği ve değerinin Bakanlıkça belirleneceğini düzenler. Bu fıkra 7533 sayılı Kanun md. 35 ile 21/11/2024'te eklenmiştir.

Göç İdaresi'nin kısa dönem ikamet belge listesinde taşınmaz sahibi için şunlar yazıyor. Konutun edinim tarihi itibarıyla değeri en az 200 bin ABD Doları karşılığı TL olmalıdır. Taşınmaz konut olmalı ve bu amaçla kullanılmalıdır, kira ve benzeri gelir getirici amaçla kullanılamaz. Miras ya da bağışla edinilen konutta güncel değerleme raporu istenir. İlk başvuruda numarataj belgesi, uzatmada tapu devam belgesi aranır. Belge dosyası Mart 2025'te oluşturulmuş, ben 14.11.2026'da inceledim.

Büyükşehirler için ayrı bir tutar var mı diye baktım. İncelediğim listede büyükşehir ile diğer iller arasında bir ayrım yok, tek eşik görünüyor. Yine de bu tutar Bakanlık kararıyla değişebilir. Başvurudan önce e-İkamet sayfasındaki güncel belge listesine bakmanızı öneririm.

Resmî veri

Kapalı mahalleler: ikamet izni her adreste verilmeyebilir

Göç İdaresi, yabancı yoğunluğu nedeniyle belirli illerdeki mahalleleri yeni doğan ve çekirdek aile birleşimi dışında geçici koruma kaydına, uluslararası koruma kaydına, ikamet iznine ve ikamet ili değişikliğine kapattığını duyurdu. Antalya İl Göç İdaresi sayfasındaki 16.05.2022 tarihli duyuruda 781 mahalle belirtiliyor. Merkez duyuruya göre 01.07.2022 itibarıyla sayı 1.169'a çıkarılmıştır.

31.08.2022 tarihli liste ekinde Antalya'dan 10 mahalle yer alıyor. Alanya'da Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar. Döşemealtı'nda AOSB 2. ve 3. kısım. Konyaaltı'nda Liman, Hurma ve Sarısu. Muratpaşa'da Topçular.

Önemli uyarı şu: bu liste 2022 tarihlidir ve güncel resmî listeyi bulamadım. Bu nedenle bir mahalledeki konutu ikamet izni amacıyla almayı düşünüyorsanız, güncel durumu mutlaka Göç İdaresi'nden teyit ettirin. Konumun ikamet iznine etkisi, alım kararından önce netleşmesi gereken konulardandır. Bölgeleri genel olarak karşılaştırmak için Antalya ilçeleri rehberime bakabilirsiniz.

Resmî veri

Değerleme raporu ve döviz alım belgesi

TKGM'nin 24.01.2022'den itibaren yürürlükte olan düzenlemesine göre yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde döviz alım belgesinin tapu müdürlüğüne ibrazı zorunludur. Bozdurulan döviz karşılığı bedel, resmî senette harca esas değer olarak yansıtılır. Vatandaşlık amaçlı edinimde ayrıca alıcıdan satıcıya havale banka dekontu istenir. Genelge öncesi yapılan ödemelerde belge aranmaz, ama banka dekontu istenir. Bu bilgiler TKGM'nin 26.01.2022 tarihli duyurusuna dayanır.

Değerleme raporu konusunda 2024/4 sayılı Genelge açık: vatandaşlık kazanımı içermeyen işlemlerde taşınmaz değerleme raporu aranmaz. Vatandaşlık işlemlerinde ise tutar, Tutar Tespit Belgesi ile doğrulanır. İkamet izninde değerleme raporu yalnız miras ve bağış yoluyla edinilen konutta gündeme gelir. Değerlemenin nasıl yapıldığını merak ediyorsanız değerleme rehberimi okuyabilirsiniz.

Bir uyarı daha ekleyeyim. Yabancı alıcıların harca esas değeri, döviz alım belgesindeki tutar belirler. Masrafların toplamını planlarken tapu masrafları ve vergiler yazıma da göz atmanızı öneririm.

Resmî veri

TÜİK verisi: Antalya'nın payı ve alıcı uyrukları

Önce bir veri uyarısı. TÜİK, konut satış istatistiklerini 2026'da revize etti. Konut tanımı değişti, seri 2013'ten yeniden üretildi. 19.02.2026 tarihli açıklayıcı nota göre 2025'te yabancılara konut satışı revizyon öncesi 21.534 iken revizyon sonrası 22.980'dir. Toplam 2025 satışı 1.688.910'dan 1.760.292'ye çıkmıştır. Yani 21.534 rakamı eski seriye aittir.

İl ve uyruk kırılımı için elimdeki en doğrudan kaynak revizyon öncesi Aralık 2025 bülteni (20.01.2026). Bu bültenin metnine ikincil bir yayından, Alomaliye'nin aktarımından ulaştım. TÜİK portalından doğrudan doğrulayamadım ve revize il rakamını bulamadım. Buna göre eski seride 2025'te yabancılara satışta İstanbul 7.989, Antalya 7.118, Mersin 1.800 olmuştur. Antalya payı 7.118/21.534 ile yaklaşık %33'tür. Uyruklarda Rusya 3.649, İran 1.878, Ukrayna 1.541 satışla öndedir.

2026 için de benzer bir sınırım var. Eylül 2026'da yabancılara 2.167 konut satılmış, yıllık %9,9 artış olmuştur. Payı %1,5, toplam satış 142.390'dır. Ocak-Eylül 2026'da %4,3 azalışla 15.308'e inmiştir. Eylülde en çok satış Rusya (388), Irak (166) ve Almanya (162) uyruklulara yapılmıştır. Bu veri de ikincil aktarımdan geliyor. Antalya'nın 2026 il rakamını doğrulayamadım, bu yüzden tabloda 'veri yok' yazıyor. Antalya piyasasını bütün olarak görmek için Antalya konut piyasası yazıma bakabilirsiniz.