Alıcı ve Satıcıların Sık Yaptığı Hatalar ve Önlemleri

Kısa yanıt: En sık beş hata

Taşınmaz alım satımında karşılaştığım hataları beş başlıkta topladım: tapuda düşük bedel gösterme, resmî şekil olmadan kapora ve satış vaadi, yetkisiz aracıyla çalışma, sahte veya doğrulanmamış ilan ve iskânsız ya da hisseli taşınmazı yeterince incelememe. Her başlığı dayandığı mevzuatla anlatıyorum; yeni bir kanun metni uydurmuyorum, okuduğum metinleri aktarıyorum.

Bu yazı genel bilgidir. Belirli bir işlemde avukattan hukuki görüş, vergi konusunda mali müşavirden görüş almanızı öneririm.

• Tapuda gerçek bedeli yazdırmamak
• Noterde ya da tapuda resmî şekil olmadan kapora ile ilerlemek
• Yetki belgesi olmayan bir aracıyla çalışmak
• İlanı ve ilan verenin yetkisini doğrulamamak
• İskânsız yapıyı ve hisseli tapuyu göz ardı etmek

Resmî veri

Hata 1: Tapuda düşük bedel göstermek

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın tapu harcı bilgilendirmesine göre beyan edilen bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden azsa tapu harcı, emlak vergisi değeri üzerinden (binde 20, alıcı ve satıcıdan ayrı) hesaplanır. Yani düşük bedel göstererek harç tasarrufu sağlanamaz.

Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı ya da emlak vergisi değerinden düşük bedel üzerinden harç ödendiği tespit edilirse eksik ödenen harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte alıcıdan ve satıcıdan alınır. Mükellefler uzlaşma, ceza indirimi ve dava yoluna başvurabilir; kendiliğinden bildirimde Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesindeki pişmanlık hükümleri uygulanabilir. İlgili GİB belgesi tarihsiz; 14.11.2026’da erişip okudum.

Önlem basit: tapuda gerçek satış bedelini beyan edin. Harç ve diğer kalemleri tapu masrafları rehberimde bulabilirsiniz.

Hata 2: Kapora ve adi yazılı satış vaadine güvenmek

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satışı sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; taşınmaz satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Bu yüzden kapora alınarak yapılan adi yazılı vaat sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez.

Kaporanın niteliği 177. ve 178. maddelerde düzenlenir. Sözleşme yapılırken verilen para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır; aksine sözleşme ya da yerel âdet yoksa bağlanma parası esas alacaktan düşülür. Cayma parası kararlaştırılmışsa parayı veren cayarsa verdiğini bırakır, parayı alan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh verilince o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Önlem olarak kapora vermeden önce paranın niteliğini yazılı belirleyin, vaadi resmî şekilde ve gerekiyorsa şerhle yapın.

Resmî veri

Hata 3: Yetkisiz aracıyla çalışmak ve ilan doğrulama

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 5. maddesine göre taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmelerce yapılır. Belge il müdürlüğünce Bilgi Sistemi üzerinden verilir, her işletme için ayrı düzenlenir ve devredilemez. Yönetmelik madde 22/4’e göre madde 12/2’ye aykırılıkta 6563 sayılı Kanun’un 12/1-d maddesindeki, diğer hükümlere aykırılıkta 6585 sayılı Kanun’un 18. maddesindeki idari para cezaları Bakanlıkça uygulanır.

Madde 14/2-i ve j’ye göre emlak işletmesi ilanlarında yetki belgesi numarası, işletme adı veya unvanı, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri, iletişim bilgisi ve varsa enerji kimlik bilgileri bulunmalı; alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olunmayan taşınmaza ilan verilemez. Ben de belge numaramı saklamıyorum: Antalya Çankaya Emlak adına taşınmaz ticareti yetki belgesi numaram 0705064. Karşınızdaki aracının numarasının doğruluğunu resmî kanaldan teyit etmenizi öneririm.

Ticaret Bakanlığı’nın 28.06.2024 tarihli basın açıklaması tarihsel bir veri sunuyor: o güne kadar yetki belgesi almadan taşınmaz ticareti yapan işletmelere toplam 29.221.612 TL idari para cezası uygulanmış; Ekim 2023’ten o güne kadar fahiş fiyat artışı cezalarının toplamı ise 88.900.000 TL olmuş. Bu rakamlar 2024 tarihli ve güncel toplam değil.

Resmî veri

Hata 4: Sahte ya da doğrulanmamış ilan ve EİDS

Yönetmeliğin 12/2. maddesi, başkalarına ait taşınmaz satış ilanlarına elektronik ortam sağlayanları yetki belgesi olmayan işletmeleri üye yapmamak, ilan veren gerçek kişinin kimlik ve telefon bilgilerini üyelikten veya ilandan önce doğrulamak ve ilana konu taşınmazın ilan verene, birinci veya ikinci derece kan hısımlarına ya da eşine ait olduğunu veya ilan verenin malik tarafından yetkilendirildiğini ilandan önce doğrulamakla yükümlü kılar (madde, 31.08.2023 tarihli ve 32295 sayılı Resmî Gazete ile değiştirildi).

Ticaret Bakanlığı Manisa Ticaret İl Müdürlüğü’nün 02.12.2024 tarihli duyurusuna göre Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nde yetki doğrulama uygulaması 15.09.2024 itibarıyla devreye alındı ve sistem 01.01.2025 tarihinde zorunlu hale geldi. Madde 12/3 ise (30.05.2025 tarihli Resmî Gazete ile eklendi) internet ortamındaki ilanlarda genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamayacağını, işletmelerce bu ilanlara aracılık edilemeyeceğini söyler.

Önlem olarak ilanda belge numarasının, ada ve parsel bilgisinin yer alıp almadığına bakın; ilan verenin malikle ilişkisini sorun. Bu doğrulama yapılmamış ilanlara temkinli yaklaşın.

Resmî veri

Hata 5: İskânsız yapı ve hisseli tapu

İmar Kanunu’nun 30. ve 31. maddelerine göre yapı kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalanılamaz; izin alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanır. İskân belgesini satın almadan önce görün.

Hisseli tapuda, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir. Paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (md. 732). Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, bildirim tarihinden üç ay ve her halde satıştan bir yıl geçmekle düşer (md. 733). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (md. 734). Madde 733 ve 734, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiş güncel metne göre aktarılmıştır.

Ayrıntılı bilgi için hisseli tapu ve tarla riskleri yazıma bakabilirsiniz. Önlem olarak hisseli bir pay alacaksanız, diğer paydaşlara bildirim yapılıp yapılmadığını ve süreleri avukatınızla kontrol edin.