Emlak Yetki Sözleşmesi Neden Gerekli? Bedel ve Süreç

Yazılı yetki sözleşmesi zorunlu mu?

Kısa yanıtım: evet, ve bu hem sizin hem danışmanın güvencesidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 15. maddesine göre (14.10.2020 tarihli, Resmî Gazete 31274 ile değişen metin; yönetmelik ilk olarak 05.06.2018'de, Resmî Gazete 30442'de yayımlandı) taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme ya da sözleşmeli işletme arasında yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Sözleşme birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha düzenlenir.

Türk Borçlar Kanunu da aynı yöne işaret eder. 520. maddenin üçüncü fıkrasına göre taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını ya da kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve sözleşme kurulursa ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Yani sözlü 'şu evi sat, sana bir şey veririm' anlaşması hukuken sağlam bir zemin sunmaz. Mülk sahibi olarak yazılı bir sözleşme istemeniz, hangi hizmeti hangi bedelle aldığınızı baştan görmenizi sağlar. Satış sürecinin genel çerçevesi için alıcı ve satıcıların sık yaptığı hatalar yazıma da bakabilirsiniz.

Resmî veri

Sözleşmede bulunması gerekenler

Yönetmeliğin 15. maddesinin ikinci fıkrasına göre sözleşmede asgari olarak aşağıdakiler yer alır. Alım satım ve kiralamalarda üçüncü fıkra uyarınca taşınmaza ilişkin ek bilgiler de eklenir. Sözleşmeyi imzalamadan önce bunların tamamının yazılı olup olmadığını kontrol etmenizi öneririm.

Yönetmeliğin 14. maddesinin ikinci fıkrası da taşınmaz ticaretiyle uğraşanlara bazı yükümlülükler getirir: belge imzalatmadan önce okumanız için yeterli süre vermek, hükümleri açıklamak ve imzalanan belgelerin birer suretini teslim etmek; ilanlarda yetki belgesi numarasını, işletme adını ya da unvanını ve iletişim bilgisini kolay okunur biçimde belirtmek; taşınmaz satıldığında, kiralandığında, vazgeçildiğinde veya sözleşme feshedildiğinde ya da süresi bittiğinde bunu izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son vermek; her yetkilendirme sözleşmesi için dosya oluşturup en az beş yıl saklamak.

Bilgilerin kayıtlardan sağlanamadığı durumlarda iş sahibinin yazılı ya da elektronik beyanı esas alınır ve beyan ettiği bilgilerin gerçeği yansıtmamasından iş sahibi sorumludur (md 15/5). Bu nedenle tapu, imar ve kullanım durumuyla ilgili bilgileri doğru vermeniz sizin çıkarınızadır.

• İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası.
• İş sahibinin kimlik ve iletişim bilgileri.
• Verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri.
• Tarafların hak ve yükümlülükleri.
• Kararlaştırılırsa cayma bedeli ve ceza koşulu; oran ya da tutarı işletme için toplam hizmet bedelini aşamaz.
• Sözleşmenin süresi.
• Tebligat adresleri.
• Alım satım ve kiralamada ayrıca: imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu kaydı bilgileri, büyüklük, yaş ve fiili kullanım durumu, kat, cephe ve manzara, toplu taşıma ve sosyal mekânlara yaklaşık mesafe, iç ve dış özellikler, ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamalar (md 15/3).

Sözleşme süresi: üç aylık sınır var mı?

Bu konuda eski bilgiler dolaşıyor, o yüzden netleştirmek isterim. Yönetmeliğin 2018'deki ilk metni, sürenin üç ayı aşmamak üzere belirleneceğini ve taraflardan biri yazılı bildirimde bulunmazsa sürenin sözleşme süresi kadar uzayacağını söylüyordu. 14.10.2020 değişikliğiyle bu hüküm metinden çıkarıldı; 15. maddenin ikinci fıkrasının (e) bendi bugün yalnızca 'sözleşmenin süresi' der.

Dolayısıyla yönetmelikte üç aylık bir üst sınır görünmüyor. Süreyi taraflar belirler; ben mülk sahibine, süreyi satış planınıza uygun, makul ve açık bir tarihle yazmasını, uzama ve fesih koşullarını da sözleşmede açıkça görmesini öneririm. Bu konuda yönetmelik metnini güncel konsolide hâliyle mevzuat.gov.tr'den kontrol etmeniz yerinde olur.

Resmî veri

Hizmet bedeli üst sınırı ve kimden alınacağı

Yönetmeliğin 20. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarına göre alım satıma aracılıkta hizmet bedeli oranı, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.

Ödeme kimin üzerinedir? Metne göre hizmet bedeli, aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Alıcı ve satıcıyla (ya da kiracı ve kiralayanla) ayrı ayrı sözleşme yapılmışsa yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel yukarıdaki sınırları aşamaz. Piyasada yaygın bir oran olarak anılan paylaşım biçimi kaynakta yer almadığı için ben onu yazmıyorum; önemli olan, bedelin ve paylaşımın sözleşmede açıkça yazılmasıdır.

Satışta alıcıdan ve satıcıdan ayrıca alınan tapu harcı ise farklı bir kalemdir: Harçlar Kanunu md 63 ve (4) sayılı tarifenin 20/a bölümüne göre devredenden ve devralandan ayrı ayrı binde 20 (%2) oranında, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alınır. Bütün masrafları tapu masrafları ve vergiler rehberimde topladım.

Hizmet bedeline ne zaman hak kazanılır?

Yönetmeliğin 20. maddesinin dördüncü fıkrasına göre işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi ile hizmet bedeline hak kazanır. 2018'deki ilk metinde yer alan 'satışta tapu siciline tescille' ifadesi artık metinde yok. Öte yandan TBK md 521'in birinci fıkrası, simsarın ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağını söyler. İkisinin birbirine nasıl oturduğu hukuki yorum konusudur ve ben bunu tek cümleyle çözülmüş gibi sunmayacağım. Bedel ihtilaflı olursa avukat görüşü almanızı öneririm.

Yönetmeliğin 20. maddesinin 8. ve 9. fıkraları iki özel durumu düzenler. Sözleşme süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek taşınmaz doğrudan iş sahibinden satın alınır ya da kiralanırsa işletme yine hizmet bedeline hak kazanır. Yetki belgesi iptal edilen işletmenin iptal tarihi itibarıyla geçerli sözleşmeleri ise feshedilmiş sayılır; fesihten önce verilmiş hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır.

Bu hükümleri okuyunca benim önerim şudur: sözleşme süresi içinde bir alıcıyla tanışırsanız, hangi aşamada kimin ne yaptığını yazılı olarak kayda geçirin ve danışmanınızla şeffaf konuşun. Hizmet bedeli tartışmalarının çoğu, kimin hangi hizmeti verdiğinin belirsiz kalmasından doğar.

Resmî veri

Yetki belgesini nasıl sorgularsınız?

Yönetmeliğin 11. maddesine göre (ilk metin) Bakanlık, takip ve kontrol amacıyla bir Bilgi Sistemi kurar ve yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sitesinde ilan edilir. Ticaret Bakanlığı'nın taşınmaz ticareti sayfası, başvuru ve işlemlerin Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS, ttbs.gtb.gov.tr) üzerinden yapıldığını belirtiyor. 'Belge Sorgula' adresi (ttbs.gtb.gov.tr/Home/BelgeSorgula) 14.11.2026'da açılıyor; ancak sorgu formunun işleyişini ben denemedim.

Mülk sahibi olarak sözleşmeyi imzalamadan önce işletmenin belge numarasını sorgulamanızı, sözleşmedeki belge numarası ile ilanda yazılan numaranın tutarlı olup olmadığına bakmanızı öneririm. Sizin kontrol edebileceğiniz bir diğer nokta, ilanda yetki belgesi numarası, işletme adı ve iletişim bilgisinin okunur biçimde bulunmasıdır; bu yönetmelik gereği bir yükümlülüktür.

Kendi durumumu da açıkça belirteyim: Çankaya Emlak Kepez olarak taşınmaz ticareti yetki belgesi numaram 0705064'tür ve bu numara sözleşmelerde ve ilanlarda yer alır; siz de yukarıdaki sistemden doğrulayabilirsiniz.

Resmî veri

2026 yönetmelik değişiklikleri: ödeme sistemi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik 29.04.2026 tarih ve 33238 sayılı Resmî Gazete ile değişti. Değişiklik sekiz maddeden oluşuyor: yetki belgesi bilgilerinde değişiklik olursa tadil ve yenileme başvurusu değişiklik tarihinden itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapılır ve il müdürlüğü on gün içinde sonuçlandırır. Ek Madde 1 ile taşınmaz satışında ödemenin mülkiyetle eş zamanlı el değiştirecek bir sistem üzerinden yapılması öngörüldü; sistemin kullanım bedeli, satıcıya aktarılan satış bedelinden mahsup edilir (bankaca ya da finansman şirketlerince kredilendirilen kısım hariç).

01.10.2026 tarih ve 33387 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan dört maddelik değişiklikle ise ödeme sistemi için Bakanlığın bir entegratör yetkilendireceği, sistemin Bakanlık, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birimleri ile entegratör arasında imzalanacak protokolle kurulacağı ve sistem dışında kalacak satışların protokolle belirleneceği düzenlendi. Geçici Madde 1'in onuncu fıkrasındaki tarih 01.07.2026'dan 01.12.2026'ya ertelendi; bu tarihe kadar ödeme sistemi kullanımı zorunlu değil.

Bu iki değişiklik 15. ve 20. maddelere dokunmuyor. Yani yazılı sözleşme zorunluluğu ve hizmet bedeli kuralları, okuduğum metinlere göre değişmemiş durumda. Ancak 14.11.2026 itibarıyla ödeme sistemi zorunluluğu başlamadı; 01.12.2026 sonrasındaki uygulamayı resmî duyurulardan izlemenizi, kendi satışınız için avukatınıza ya da danışmanınıza sormanızı öneririm. (Metinleri Resmî Gazete aktarımları üzerinden okudum; resmigazete.gov.tr'deki aslı açılamadığı için güncel metni ayrıca kontrol edin.)

Mülk sahibi için satış sürecinin adımları

Aşağıda satış sürecini, yukarıdaki mevzuata bağlı kalarak ve kişisel iddia eklemeden özetliyorum. Her taşınmazın durumu farklı olduğu için sırası değişebilir.

Satış fiyatı ve değer konusunda gayrimenkul değerleme rehberimi okumanızı öneririm.

• Belgeleri toplayın: tapu, imar ve yapı kullanma izin durumu, ipotek, haciz gibi kısıtların durumu.
• Danışmanın yetki belgesini sorgulayın ve yazılı yetkilendirme sözleşmesini okuyun; hizmet, bedel, süre ve tebligat adresleri açık olsun.
• İlanın doğruluğunu kontrol edin: yetki belgesi numarası, işletme adı ve iletişim bilgisi görünsün.
• Alıcı tekliflerini yazılı olarak değerlendirin; hizmet bedelinin kim tarafından ve hangi oranda ödeneceğini sözleşmeyle bağdaştırın.
• Tapu işleminde alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 tapu harcı olduğunu unutmayın; beyan edilen bedelin gerçeği yansıtması gerekir.
• Satış gerçekleşince veya vazgeçince ilanın üç gün içinde kaldırılması gerektiğini hatırlayın.
• 2026 değişikliğiyle gelen ödeme sistemi uygulamasını, zorunluluk tarihi yaklaşırken resmî duyurulardan takip edin.