Arsa Alırken İmar Durumu: TAKS, KAKS ve Parselasyon Rehberi

Arsa almadan önce imar durumunu nasıl öğrenirsiniz?

Arsa alırken ilk işiniz, o parselde ne yapılabileceğini öğrenmektir. Parselin büyüklüğü ya da manzarası kadar, üzerinde hangi plan kararının geçerli olduğu da değeri belirler. Bu bilgiyi iki yerden alabilirsiniz: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının e-Plan sistemi ve parselin bağlı olduğu belediye.

Bakanlığın e-Plan sisteminde Yürürlükteki Planlar modülü vatandaşlara açıktır. Aynı sistemdeki İmar Durum Bilgilendirme Modülü, herhangi bir kadastro parselinde sorgulama yapmanıza ve bilgi amaçlı imar durum belgesi almanıza imkân tanır. Kaynak sayfada resmî imar durum belgesinin belediyeden alınacağına dair açık bir cümle görmedim. Bu nedenle e-Plan çıktısını ilk tarama olarak kullanın, bağlayıcı bilgi için ilgili belediyeden de imar durumunu ayrıca teyit edin.

Benim yaklaşımım şudur: Fiyat pazarlığına başlamadan önce imar bilgisini yazılı hâle getirin. Satıcının sözlü beyanı ya da ilandaki ifade, plan notunun yerini tutmaz.

• e-Plan'da parseli sorgulayın ve çıktıyı saklayın.
• Aynı parsel için belediyeden imar durumunu ayrıca teyit edin.
• Plan notlarını ve plan işlem numarasını isteyin; eski bir plandan değil, yürürlükteki plandan emin olun.

Resmî veri

İmar planı katmanları ve plan değişiklikleri

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesine göre imar planları nazım imar planı ve uygulama imar planından oluşur. Planlar, plan değişiklikleri ve revizyonları, Bakanlıkça oluşturulan elektronik sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Bu hüküm 14.02.2020 tarihli 7221 sayılı Kanunla eklenmiştir (kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi, 14.11.2026'da okundu).

Onaylanan plan, onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca belirlenen ilan yerlerinde bir ay süreyle ilan edilir ve bu bir aylık süre içinde itiraz edilebilir. Yani yakın zamanda onaylanmış ya da değiştirilmiş bir plan varsa, ilan süresinin işleyip işlemediğine bakmak da önemlidir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planı bulunan alanları kapsar (md. 2). Uygulama imar planı olmayan yerlerde yapı ruhsatı düzenlenemez (md. 5/1). Bu fıkrada Danıştay iptali nedeniyle çizili bir ifade bulunduğundan fıkrayı olduğu gibi alıntılamıyorum; ancak sonuç basit: planı olmayan bir arsada alıcının ruhsat beklentisi dayanaksızdır. Planı olmayan alanlar için ayrı kurallar vardır; bunları hisseli tapu ve tarla riskleri rehberimde anlattım.

Mevzuatın güncelliğine gelince: 3194 sayılı Kanunun değişiklik tablosunda 7579 sayılı Kanun (kabul 07.05.2026, yürürlük 22.05.2026) md. 28, 40, 42 ve 44'ü değiştirmiştir. Anayasa Mahkemesinin E.2024/211, K.2025/123 sayılı (03.06.2025) kararı md. 23'ü etkilemiş, iptal hükmü 13.07.2026'da yürürlüğe girmiştir. Bu yazıda anlattığım 8. ve 18. maddeler bu kayıtların kapsamında görünmemektedir.

Resmî veri

TAKS ve KAKS (emsal) ne anlama gelir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesine göre taban alanı, bahçede yapılan eklenti ve müştemilat dahil yapıların tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının izdüşümünün kapladığı alandır. TAKS (taban alanı katsayısı) ise taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

KAKS (emsal), yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranıdır. Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır (md. 21/4). Taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır (md. 5/5); yani tapudaki brüt alan değil, yola ve kamu kullanımına terk edilen kısımlar çıktıktan sonraki alan esas alınır.

Ayrık veya blok nizam olan yerlerde uygulama imar planında açıkça belirlenmemişse TAKS %40'ı geçemez. Yapı yaklaşma mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde ise TAKS %60'ı geçmemek şartıyla yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır (md. 5/6; fıkra son değişikliği 01.07.2026 tarih ve 33297 sayılı Resmî Gazete).

Resmî veri

Bahçe mesafeleri ve emsal harici alanlar

Yapı yaklaşma mesafesi, planda ya da planda olmaması hâlinde Yönetmelikle belirlenmiş, yapının yola ve komşu parsellere yaklaşabileceği mesafedir (md. 4). Planda aksine hüküm yoksa bahçe mesafeleri şöyledir: ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5,00 m, yan bahçe en az 3,00 m, arka bahçe en az 3,00 m. Dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0,50 m artırılır (md. 23/1).

Bu mesafeler, parselin pratikte ne kadarının yapılaşabileceğini belirler. Küçük ya da dar cepheli bir parselde TAKS değeri kâğıt üzerinde yeterli görünse de bahçe mesafeleri taban alanını fiilen düşürebilir.

Bir başka kalem de emsal harici alanlardır. 22. maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleriyle getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz (md. 5/8); bazı alanlar bu sınırın dışında tutulmuştur. Katlar alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımlar md. 22'de, taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlar md. 20/8'de düzenlenir. Bir projeden beklediğiniz toplam inşaat alanını hesaplarken bu istisnaları da inceleyin; hangi alanların hesaba girdiğini mimarınızla netleştirmenizi isterim.

Hesap örneği: 1.000 m² parselde ne çıkar?

Aşağıdaki hesap yalnızca yönetmelik tanımlarına dayanan bir varsayımdır; gerçek bir parselde plan notları geçerlidir ve sonuç farklı çıkabilir.

Net imar parseli alanı 1.000 m², TAKS 0,30 ve kat adedi 4 olsun. Taban alanı 1.000 x 0,30 = 300 m² olur. Planda emsal verilmemişse katlar alanı taban alanı ile kat adedinin çarpımıdır: 300 x 4 = 1.200 m². Bu da KAKS 1,20 demektir. Emsal ayrıca verilmişse, taban alanı ve toplam kat alanı o değere göre ayrı ayrı sınırlanır.

Örnekteki en önemli nokta, hesabın tapudaki alana değil net imar parseli alanına yapılmasıdır. Yola terk edilecek bir kısım varsa, hesaplanan alan beklediğinizden küçük çıkar.

• Net imar parseli alanını belediyeden öğrenin.
• TAKS ve KAKS değerlerini plan notundan okuyun.
• Bahçe mesafelerini taban alanıyla birlikte düşünün.

Resmî veri

Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı (DOP)

3194 sayılı Kanunun 18. maddesi, belediyelere imar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerin ya da hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birleştirme, ifraz, dağıtma ve resen tescil yetkisi verir. Belediye ve mücavir alan dışında bu yetkiyi valilik kullanır.

Düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenlemeye tabi arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45'ini geçemez. Parselasyon planlarının imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılıp onaylanması esastır; bu hüküm 04.07.2019 tarihli 7181 sayılı Kanunun 9. maddesiyle getirilmiştir.

Madde 05.12.2024 tarihli 7534 sayılı Kanunun 6. maddesiyle de değiştirilmiştir. Parselasyonu tescilli alanlarda ikinci kez DOP kesintisi yapılamaması nedeniyle kamuya geçişi sağlanamayan alanlar için kamulaştırma yöntemi öngörülmüştür. Nüfus artışı ve yapılaşma koşulu değişen parsellerde ise ilk uygulamadaki oranı %45'e kadar tamamlamak üzere ilave DOP kesintisi yapılabilir (kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi, 14.11.2026'da okundu).

Bunun sizin için anlamı şudur: Henüz parselasyonu yapılmamış ya da tescil edilmemiş bir alanda aldığınız arsanın alanı, parselasyon sonrasında kesinti nedeniyle küçülebilir. Tapudaki alanla uygulama sonrası alan arasındaki farkı, satın almadan önce belediyeden sorun.

Tapu niteliği ve imarsız alanlar

Tapudaki nitelik (arsa, tarla, bahçe gibi) ile imar planındaki kullanım kararı aynı şey değildir. Tapu niteliğinin hukuki sonuçlarını ve imar durum belgesinin hukuki niteliğini bu yazıda resmî kaynaktan doğrulamadım; bu nedenle ayrıntıya girmiyorum. Bu konuda belirli bir taşınmaz için avukattan görüş almanızı öneririm.

Tapu niteliği tarım arazisi görünen bir parsel söz konusuysa bölünme, hisselendirme ve yapılaşma kuralları ayrı bir mevzuata bağlıdır. Bu başlığı hisseli tapu ve tarla riskleri yazımda ele aldım. Satın alma sürecinin genel sırası için de tapu öncesi kontrol rehberime bakabilirsiniz.