Antalya'da Kentsel Dönüşüm Süreci: 6306 Sayılı Kanun

Resmî veri

Kentsel dönüşüm nasıl işler, kısaca

Kentsel dönüşümün hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Kanun 16/5/2012'de kabul edilmiş, 31/5/2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki değişiklik tablosuna göre son değiştirenler 7471 (yürürlük 9/11/2023), 7534 (Ek md. 5; 12/12/2024) ve 7566 (Ek md. 4 ve Geçici md. 5; 19/12/2025) sayılı Kanunlardır. Metni 14.11.2026'da inceledim.

Süreci özetlersem: yapı için riskli yapı tespiti yapılır, tespit tapuya işlenir, maliklere bildirilir, itiraz süreci işler. Ardından paydaşlar yıkım ve yeniden yapım konusunda karar verir. Anlaşma sağlanamazsa kanun, paydaşların payları için bir çıkış yolu tanımlar. Aşağıda her adımı kanun maddelerine dayanarak anlatıyorum.

Bu yazıda yalnızca doğrulanmış resmî bilgileri veriyorum. Belirli bir yapı için hukuki karar vermeden önce bir avukattan destek almanızı öneririm.

Resmî veri

Riskli yapı tespiti ve itiraz hakkı

6306 md. 3/1'e göre (7471 ile değişik) riskli yapı tespiti masrafı malike aittir. Tespit öncelikle maliklerce, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık ya da İdare resen de yapabilir.

Tespite maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen dört ve Bakanlık ya da Başkanlıktan üç kişilik teknik heyetçe karara bağlanır. 15 günlük süre kısadır. Tebligatı alır almaz hangi tarihte başladığını öğrenmenizi ve gerekiyorsa bir mühendis ya da avukatla çalışmanızı tavsiye ederim.

Md. 3/2 ise bildirim ve ilan düzenini belirler. Riskli yapı, tespit tarihinden en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Bu beyan satış sırasında da görünür. Bir daire alıyorsanız tapu öncesi kontrol rehberimdeki tapu kaydı adımını atlamayın.

Resmî veri

Karar çoğunluğu: 'üçte iki' artık geçerli değil

Kentsel dönüşümde en sık duyduğum bilgi 'üçte iki çoğunluk' kuralıdır. Ancak bu kural yürürlükte değil. 6306 md. 6'daki 'en az üçte iki' ibareleri, 7471 sayılı Kanun md. 10 ile 'salt' olarak değiştirilmiştir. Yürürlük tarihi 9/11/2023'tür.

Bugün yıktırma, tevhit, yeniden yapma, pay satışı ve kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı kararları, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla, yani yarıdan fazlasıyla alınır. Bu, toplantıya katılan kişilerin çoğunluğu değil, arsa paylarının çoğunluğudur. Kendi payınızın oranını ve diğer paydaşların oranını bilmeniz, kararın nasıl çıkacağını anlamanız için temel adımdır.

Tablo, değişikliği yan yana gösteriyor.

Resmî veri

Karara katılmayan paydaşlar ve pay satışı

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanlara, karar ve şartları içeren teklif noter yoluyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payları Kanun kapsamında satılır.

Satış şöyle işler: paylar, Başkanlıkça rayiç değer tespit ettirilip bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış olmazsa, riskli alanlarda bedeli ödenerek Başkanlık, İdare ya da TOKİ tarafından alınır. Riskli yapılarda ise üçüncü kişilere satış tekrarlanır. Düzenleme 7153 (2018), 7410 (2022) ve 7471 (2023) değişiklikleriyle bugünkü hâlini almıştır.

Burada altını çizmek istediğim nokta, sürelerin kısalığıdır. Teklif size ulaştığında 15 gün içinde yanıt vermezseniz payınız satış sürecine girer. Bu yüzden tebligatı ciddiye alın ve payınızın rayiç değeri konusunda bir değerleme uzmanı görüşü almanızı öneririm. Değerlemenin nasıl yapıldığını değerleme rehberimde anlattım.

Resmî veri

Tahliye, kira yardımı ve yıkım süresi

6306 md. 5, riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşmayı esas alır. Anlaşmayla tahliye edilenlere, yani malike, kiracıya ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahibine, geçici konut ya da işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Yapım için de yardım yapılabilir. Yapım yardımının usul ve esasını Cumhurbaşkanı belirler.

Riskli yapı için maliklere en çok 90 gün süre verilir. Yapı bu sürede yıkılmazsa idarece yıktırılır. Bu hükümler 7153 (2018) ve 7471 (2023) değişiklikleriyle şekillenmiştir.

Güncel kira yardımı tutarını resmî bir kaynakta bulamadım. Bu nedenle yazıda rakam vermiyorum. Tutarı İlçe belediyesinden ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın il müdürlüğünden sormanızı öneririm.

Resmî veri

Yarısı Bizden: yalnızca İstanbul için, Antalya kapsam dışı

Yarısı Bizden kampanyası İstanbul'a özeldir. Antalya kapsam dışındadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 04.05.2025 tarihli soru-cevap sayfasına göre kampanyadan İstanbul'un 39 ilçesinde riskli yapı sahipleri yararlanır. Yani Antalya'daki bir yapı sahibi bu hibe ve kredi desteğine başvuramaz. Tutarları aşağıda yalnızca karşılaştırma için veriyorum.

Bakanlığın 30.04.2025 tarihli duyurusuna göre konut başına hibe 875.000 TL (önceki 700.000), kredi 875.000 TL (önceki 700.000), taşınma desteği 125.000 TL (önceki 100.000), toplam 1.875.000 TL'dir. İşyeri başına hibe 437.500 TL (önceki 350.000), kredi 437.500 TL, taşınma desteği 125.000 TL, toplam 1.000.000 TL'dir. Diğer her bağımsız bölüm için 1.750.000 TL, diğer her dükkân için 875.000 TL kredi verilir. Bu duyurudan sonraki olası değişiklikleri araştırmadım.

Kredi koşulları şöyle: vade 10 yıl, ilk yıl faiz uygulanmaz, sonraki yıllarda TÜFE'nin yarısı kadar güncelleme yapılır, geri ödeme yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlar. Gelir ve kredi puanına bakılmaz. e-Devlet başvurusu gerekmez, kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine başvurulur.

Resmî Gazete'nin 20.10.2026 tarihli ve 33406 sayılı sayısında 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yayımlanmıştır. Karar, 8189 sayılı Kararla (22.02.2024) yürürlüğe konan İstanbul kentsel dönüşüm yapım yardımı kararının md. 3/13'teki süreyi 31/12/2027'ye uzatmıştır. Karar metnini okumadım, yalnızca başlığını doğruladım. Haber kaynaklarında bunun hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imza süresi olduğu belirtiliyor. Bu da İstanbul'a ilişkindir.

Resmî veri

Antalya'da riskli alan örneği: Kepez

Antalya'da riskli alan ilanına resmî kaynaktan bir örnek verebilirim. 25.12.2014 tarihli ve 29216 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2014/7041 sayılı Karar ile Kepez ilçesi, Kepez ve Santral mahalleleri sınırları içindeki alan riskli alan ilan edilmiştir.

Bu çalışmada alan büyüklüğünü ve Antalya'daki diğer riskli alanları doğrulayamadım. Bu yüzden rakam vermiyorum. Antalya'daki belediye dönüşüm projeleri için de bu yazıda doğrulanmış resmî bir liste yok. Taşınmazınızın bir riskli alanda olup olmadığını ilçe belediyesinin imar ve şehircilik müdürlüğünden ve tapu kaydından sorabilirsiniz. Bölgeler hakkında genel bilgi için Antalya ilçeleri rehberime bakabilirsiniz.